Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen, Fristen und Härtefälle

Die Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gehört zu den praxisrelevantesten Konstellationen im Wohnraummietrecht. Zugleich ist sie ein Bereich, in dem sich Vermieter und Mieter regelmässig unversöhnlich gegenüberstehen. Der folgende Beitrag bietet eine systematische Darstellung der Voraussetzungen, Fristen und Fallstricke -- unter Berücksichtigung der aktuellen BGH-Rechtsprechung.

1. Tatbestandsvoraussetzungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)

Der Vermieter kann das Mietverhältnis kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Die Kündigung setzt voraus:

1. Berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses
2. Nutzungswille für den konkreten Wohnraum
3. Vernünftige und nachvollziehbare Gründe (kein bloss vager Wunsch)

1.1 Berechtigter Personenkreis

Der BGH hat den Kreis der berechtigten Personen in seiner Rechtsprechung wie folgt konkretisiert:

Hinweis zur GbR: Der BGH hat entschieden, dass eine GbR Eigenbedarf zugunsten eines Gesellschafters geltend machen kann (BGH, Urteil v. 14.12.2016 -- VIII ZR 232/15).

1.2 Ernsthafter Nutzungswille

Der Eigennutzungswille muss ernsthaft, konkret und nachvollziehbar sein. Es reicht nicht aus, die Wohnung lediglich als Reserve oder für gelegentliche Besuche zu beanspruchen. Anerkannte Gründe sind unter anderem:

• Bedarf infolge einer Trennung oder Scheidung
• Beruflich bedingter Umzug in die Nähe des Arbeitsplatzes
• Wunsch nach einer grösseren oder besser gelegenen Wohnung
• Pflegebedürftigkeit eines Angehörigen, der in der Nähe wohnen soll
• Zusammenführung der Familie

Nicht ausreichend ist hingegen ein rein wirtschaftliches Interesse, etwa die Möglichkeit einer höheren Miete bei Neuvermietung. In diesem Zusammenhang sind auch die Regelungen zur Mietpreisbremse zu beachten.

2. Formelle Anforderungen an die Kündigung

2.1 Schriftform und Begründung (§ 573 Abs. 3 BGB)

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und die Gründe für das berechtigte Interesse im Kündigungsschreiben selbst angeben. Eine spätere Nachholung der Begründung ist grundsätzlich nicht möglich; sie führt zur Unwirksamkeit der Kündigung.

Die Begründung muss folgende Angaben enthalten:

• Benennung der Bedarfsperson (Name und Verwandtschaftsverhältnis)
• Darlegung des konkreten Bedarfs (Warum benötigt die Person gerade diese Wohnung?)
• Zeitliche Komponente (Ab wann besteht der Bedarf?)

Der BGH verlangt keine erschöpfende Darlegung aller Einzelheiten, wohl aber eine Darstellung, die dem Mieter eine sachgerechte Prüfung ermöglicht (BGH, Urteil v. 06.07.2011 -- VIII ZR 317/10).

2.2 Hinweispflicht auf Widerspruchsrecht (§ 568 Abs. 2 BGB)

Der Mieter ist im Kündigungsschreiben auf sein Recht zum Widerspruch gegen die Kündigung nach §§ 574 ff. BGB hinzuweisen. Ein fehlender Hinweis führt zwar nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, verlängert aber die Widerspruchsfrist des Mieters.

3. Kündigungsfristen (§ 573c BGB)

Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses:

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats (bei 3-Monats-Frist) zugehen. Bei der Berechnung ist der Samstag als Werktag mitzuzählen -- ausser er fällt auf den dritten Werktag selbst (BGH, Urteil v. 27.04.2005 -- VIII ZR 206/04).

4. Härtefallklausel (§ 574 BGB)

4.1 Widerspruchsrecht des Mieters

Der Mieter kann der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

4.2 Anerkannte Härtegründe

• Hohes Alter in Verbindung mit langer Mietdauer und Verwurzelung im sozialen Umfeld (BGH, Urteil v. 22.05.2019 -- VIII ZR 180/18)
• Schwere Krankheit, insbesondere wenn ein Umzug die Gesundheit erheblich gefährden würde
• Schwangerschaft oder Betreuung von Kleinkindern
• Fehlender Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen (allerdings trifft den Mieter eine Obliegenheit zur Suche)
• Prüfungs- oder Examenssituation (zeitlich begrenzt)

Auch bei anderen mietrechtlichen Streitigkeiten wie Schönheitsreparaturen ist eine fundierte rechtliche Beratung unerlässlich.

4.3 Interessenabwägung

Das Gericht nimmt eine umfassende Einzelfallabwägung vor. Dabei werden die Interessen des Vermieters (Eigentumsgarantie, Art. 14 GG) den Interessen des Mieters (Bestandsschutz, Art. 13 GG -- Unverletzlichkeit der Wohnung) gegenübergestellt.

Wichtig: Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 22.05.2019 (VIII ZR 180/18) klargestellt, dass die Gerichte stets eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls vornehmen müssen und sich nicht auf eine schematische Betrachtung beschränken dürfen.

4.4 Rechtsfolge bei Härtefall

Bejaht das Gericht einen Härtefall, wird das Mietverhältnis auf bestimmte oder unbestimmte Zeit fortgesetzt (§ 574a BGB). Eine Fortsetzung auf unbestimmte Zeit kommt insbesondere bei Dauerhärtefällen (z.B. hohes Alter, chronische Krankheit) in Betracht.

5. Vorgetäuschter Eigenbedarf -- Schadensersatzpflicht

Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf nur vor, um den Mieter aus der Wohnung zu verdrängen, haftet er dem Mieter auf Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB (Pflichtverletzung des Mietvertrags). Ersatzfähig sind:

• Umzugskosten
• Maklerkosten für die Ersatzwohnung
• Mietdifferenz (höhere Miete der neuen Wohnung) für einen angemessenen Zeitraum
• Kosten für doppelte Mietzahlung während der Übergangszeit
• Ggf. Schmerzensgeld bei besonderer Schwere

Beweislast: Der BGH hat entschieden, dass eine tatsächliche Vermutung für vorgetäuschten Eigenbedarf spricht, wenn der Vermieter die Wohnung nach dem Auszug des Mieters nicht entsprechend dem angegebenen Bedarf nutzt (BGH, Urteil v. 29.03.2017 -- VIII ZR 44/16). Der Vermieter muss dann darlegen und beweisen, warum der ursprüngliche Bedarf nachträglich entfallen ist.

Indizien für vorgetäuschten Eigenbedarf:

• Sofortige Neuvermietung zu höherer Miete nach Auszug des Mieters
• Leerstand der Wohnung über längere Zeit
• Einzug einer nicht im Kündigungsschreiben benannten Person
• Zeitlicher Zusammenhang mit Modernisierungsvorhaben

6. Aktuelle BGH-Rechtsprechung -- Ausgewählte Entscheidungen

7. Empfehlungen fuer die anwaltliche Praxis

Fuer die Vermieterseite:

1. Begründung sorgfältig formulieren: Die Kündigungsbegründung sollte konkret, aber nicht überdetailliert sein. Jede Angabe kann im Prozess überprüft werden.
2. Dokumentation sicherstellen: Belege für den Eigenbedarf (z.B. Arbeitsvertrag, ärztliches Attest, Geburtsanzeige) frühzeitig sichern.
3. Alternativwohnungen anbieten: Verfügt der Vermieter über weitere freie Wohnungen, ist er zur Anbietung verpflichtet (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB, Anbietpflicht analog).

Fuer die Mieterseite:

1. Begründung kritisch prüfen: Ist der benannte Bedarf plausibel? Ist die Bedarfsperson korrekt bezeichnet?
2. Härteeinwand rechtzeitig erheben: Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich beim Vermieter eingehen (§ 574b BGB).
3. Schadensersatzansprüche sichern: Bei Verdacht auf vorgetäuschten Eigenbedarf sollte die tatsächliche Nutzung der Wohnung nach dem Auszug dokumentiert werden.

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Fazit

Die Eigenbedarfskündigung erfordert auf beiden Seiten eine sorgfältige rechtliche Begleitung. Für den Vermieter besteht das Risiko der Unwirksamkeit bei formellen Fehlern oder unzureichender Begründung; für den Mieter kommt es darauf an, die Berechtigung des Eigenbedarfs kritisch zu hinterfragen und gegebenenfalls den Härteeinwand rechtzeitig geltend zu machen. Die aktuelle BGH-Rechtsprechung unterstreicht dabei die Bedeutung einer umfassenden Einzelfallbetrachtung, die pauschale Lösungen verbietet.