Schönheitsreparaturen: Welche Klauseln im Mietvertrag unwirksam sind

Schönheitsreparaturen — das Dauerthema im Mietrecht

Kaum ein Thema beschäftigt Mieter, Vermieter und Anwälte so regelmäßig wie die Frage: Wer muss renovieren? Die Rechtsprechung des BGH hat in den letzten Jahren zahlreiche gängige Klauseln in Mietverträgen für unwirksam erklärt. Für die anwaltliche Praxis bedeutet das: Jede Schönheitsreparaturklausel muss sorgfältig geprüft werden — denn eine unwirksame Klausel führt dazu, dass der Vermieter die Renovierungskosten selbst tragen muss.

Dieser Artikel gibt einen umfassenden Überblick über die aktuelle BGH-Rechtsprechung, die wichtigsten Fallkonstellationen und zeigt, wie Justitia Sie bei der schnellen Klauselprüfung unterstützt.

Gesetzliche Grundlage: §535 Abs. 1 S. 2 BGB

Nach §535 Abs. 1 S. 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen liegt also grundsätzlich beim Vermieter. Durch eine wirksame Formularklausel kann diese Pflicht jedoch auf den Mieter übertragen werden — vorausgesetzt, die Klausel hält der AGB-Kontrolle nach §§305 ff. BGB stand.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Der Begriff ist in §28 Abs. 4 S. 3 der II. Berechnungsverordnung definiert und umfasst:

• Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken
• Streichen der Fußböden, Heizkörper und Heizrohre
• Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen

Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören: Abschleifen von Parkettböden, Erneuerung des Teppichbodens, Beseitigung von Substanzschäden.

Starre Fristenregelungen — seit 2004 unwirksam

Das Problem

Viele ältere Mietverträge enthalten sogenannte starre Fristenpläne, die dem Mieter vorschreiben, bestimmte Räume in festen Zeitabständen zu renovieren — unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung:

Die BGH-Rechtsprechung

Der BGH hat bereits mit Urteil vom 23.06.2004 (VIII ZR 361/03) entschieden, dass starre Fristenpläne den Mieter unangemessen benachteiligen (§307 Abs. 1 BGB) und daher unwirksam sind. Der Grund: Starre Fristen verpflichten den Mieter auch dann zur Renovierung, wenn objektiv kein Bedarf besteht.

Flexible Fristen — die Alternative

Klauseln, die Fristen nur als Richtwerte oder im Allgemeinen formulieren, können dagegen wirksam sein. Entscheidend ist, dass die Formulierung dem Mieter die Möglichkeit lässt, bei gutem Zustand der Wohnung von der Renovierung abzusehen.

Wirksam: „Schönheitsreparaturen sind im Allgemeinen in folgenden Zeitabständen auszuführen..."

Unwirksam: „Der Mieter ist verpflichtet, spätestens nach 3/5/7 Jahren folgende Schönheitsreparaturen durchzuführen..."

Unrenoviert übernommene Wohnung — BGH VIII ZR 185/14

Die Grundsatzentscheidung

Mit dem wegweisenden Urteil vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/14) hat der BGH eine weitere Fallgruppe unwirksamer Klauseln geschaffen: Wurde die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, ist eine formularvertragliche Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam — selbst wenn die Klausel isoliert betrachtet keinen Fehler enthält.

Die Begründung

Der BGH argumentiert: Der Mieter würde in diesem Fall verpflichtet, Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen und die Wohnung damit in einen besseren Zustand zu versetzen, als er sie übernommen hat. Dies stellt eine unangemessene Benachteiligung nach §307 Abs. 1 S. 1 BGB dar.

Ausnahme: Angemessener Ausgleich

Die Klausel kann jedoch wirksam sein, wenn der Mieter für den unrenovierten Zustand einen angemessenen Ausgleich erhält — etwa durch einen Zuschuss zu den Renovierungskosten oder eine Mietminderung für die Anfangszeit. Der BGH hat hierzu in der Entscheidung vom 22.08.2018 (VIII ZR 277/16) klargestellt, dass der Ausgleich im Mietvertrag selbst geregelt sein muss.

Praxisrelevanz

Diese Rechtsprechung ist in der Praxis von enormer Bedeutung, da ein erheblicher Teil der Mietwohnungen in Deutschland nicht frisch renoviert übergeben wird. Anwälte sollten daher stets prüfen:

1. In welchem Zustand wurde die Wohnung übergeben?
2. Gibt es ein Übergabeprotokoll bei Einzug?
3. Wurde ein Ausgleich vereinbart?

Quotenabgeltungsklauseln — generell unwirksam

Was ist eine Quotenabgeltungsklausel?

Eine Quotenabgeltungsklausel verpflichtet den Mieter, bei Auszug anteilige Renovierungskosten zu zahlen, wenn die Schönheitsreparaturen seit der letzten Renovierung noch nicht fällig sind. Die Quote richtet sich dabei nach dem Verhältnis der verstrichenen Zeit zur üblichen Renovierungsfrist.

Beispiel: Der Mieter zieht nach 2 Jahren aus. Die übliche Frist für Wohnräume beträgt 5 Jahre. Der Mieter soll 2/5 (40 %) der Renovierungskosten tragen.

Die BGH-Entscheidung

Der BGH hat mit Urteil vom 18.03.2015 (VIII ZR 242/13) Quotenabgeltungsklauseln für generell unwirksam erklärt. Die Begründung: Der Mieter kann bei Vertragsschluss die auf ihn zukommende Kostenbelastung nicht zuverlässig abschätzen, da die Höhe der Renovierungskosten bei Vertragsende unbekannt ist. Dies verstößt gegen das Transparenzgebot aus §307 Abs. 1 S. 2 BGB.

Farbwahlklauseln — nur eingeschränkt wirksam

Während der Mietzeit

Klauseln, die dem Mieter während der Mietzeit eine bestimmte Farbwahl vorschreiben (z. B. „Wände sind in hellen Farbtönen zu streichen"), sind nach BGH-Rechtsprechung unwirksam (BGH, Urteil vom 20.01.2010, VIII ZR 50/09). Der Mieter wird dadurch in seiner Lebensführung unangemessen eingeschränkt.

Bei Rückgabe

Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung bei Rückgabe in hellen, neutralen Farben zu streichen, ist hingegen grundsätzlich wirksam (BGH, Urteil vom 22.10.2008, VIII ZR 283/07). Der BGH erkennt das berechtigte Interesse des Vermieters an, die Wohnung in einem Zustand zurückzuerhalten, der eine problemlose Weitervermietung ermöglicht.

Achtung: Eine Klausel, die bei Rückgabe eine bestimmte Farbe vorschreibt (z. B. „weiß"), geht zu weit und ist unwirksam. Zulässig ist nur die Vorgabe „helle, neutrale Farbtöne".

Endrenovierungsklauseln — immer unwirksam

Klauseln, die den Mieter verpflichten, die Wohnung bei Auszug in jedem Fall zu renovieren — unabhängig vom Zustand und unabhängig davon, wann die letzte Renovierung stattfand — sind nach ständiger BGH-Rechtsprechung unwirksam (BGH, Urteil vom 12.09.2007, VIII ZR 316/06).

Die Unwirksamkeit beruht darauf, dass der Mieter zur Renovierung verpflichtet wird, obwohl möglicherweise kein Renovierungsbedarf besteht. Dies benachteiligt den Mieter unangemessen im Sinne des §307 Abs. 1 BGB.

Kombination mit Schönheitsreparaturklausel

Besonders problematisch: Enthält der Mietvertrag sowohl eine Schönheitsreparaturklausel als auch eine Endrenovierungsklausel, führt die unwirksame Endrenovierungsklausel regelmäßig auch zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel — wegen des sogenannten Summierungseffekts (BGH, Urteil vom 18.02.2009, VIII ZR 210/08).

So unterstützt Justitia bei der Klauselprüfung

Die Prüfung von Schönheitsreparaturklauseln erfordert die Kenntnis zahlreicher BGH-Entscheidungen und deren Zusammenspiel. Justitia durchsucht die relevante Rechtsprechung in Sekunden und ordnet die konkrete Klausel in die aktuelle Rechtslage ein.

Justitia-Prompt: „Prüfe folgende Schönheitsreparaturklausel auf Wirksamkeit: ‚Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung auf eigene Kosten durchzuführen. Küche und Bad sind spätestens alle 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume alle 5 Jahre zu renovieren. Die Wohnung wurde dem Mieter unrenoviert übergeben.' — Nenne die einschlägige BGH-Rechtsprechung."

Justitia erkennt in diesem Beispiel zwei Unwirksamkeitsgründe: die starren Fristen und die unrenovierte Übernahme ohne Ausgleich — und liefert die passenden Urteile mit Fundstelle.

Praxisbeispiel: Mandantenberatung bei Auszug

Sachverhalt: Mieterin M wird von ihrem Vermieter V aufgefordert, bei Auszug Schönheitsreparaturen im Wert von 3.800 EUR durchzuführen. Der Mietvertrag aus 2019 enthält folgende Klauseln:

• Schönheitsreparaturklausel mit starren Fristen (3/5/7 Jahre)
• Quotenabgeltungsklausel für den Fall vorzeitigen Auszugs
• Endrenovierungsklausel bei Vertragsende
• M hat die Wohnung unrenoviert übernommen

Rechtliche Prüfung:

1. Starre Fristen → unwirksam (BGH VIII ZR 361/03)
2. Quotenabgeltung → unwirksam (BGH VIII ZR 242/13)
3. Endrenovierung → unwirksam (BGH VIII ZR 316/06)
4. Unrenovierte Übernahme → zusätzlicher Unwirksamkeitsgrund (BGH VIII ZR 185/14)

Ergebnis: M muss keine Schönheitsreparaturen durchführen und schuldet auch keine Kostenbeteiligung. Die Renovierungspflicht verbleibt beim Vermieter V.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Muss ich bei Auszug immer renovieren?

Nein. Eine Renovierungspflicht besteht nur, wenn der Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthält und tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Ist die Klausel unwirksam, muss der Mieter nicht renovieren — auch wenn die Wohnung Gebrauchsspuren aufweist.

Mein Mietvertrag enthält starre Fristen. Was nun?

Starre Fristenpläne sind seit 2004 unwirksam. Sie müssen weder renovieren noch eine Kostenquote zahlen. Der Vermieter kann die Renovierung nicht von Ihnen verlangen.

Was bedeutet „unrenoviert übernommen"?

Eine Wohnung gilt als unrenoviert, wenn sie bei Einzug deutliche Gebrauchsspuren aufwies — etwa vergilbte Wände, Bohrlöcher oder abgenutzte Anstriche. Ein Übergabeprotokoll bei Einzug ist das wichtigste Beweismittel.

Kann der Vermieter Schadensersatz verlangen, wenn ich nicht renoviere?

Nur wenn eine wirksame Renovierungsklausel vorliegt und der Mieter trotz Fristsetzung nicht renoviert hat. Bei unwirksamer Klausel besteht kein Schadensersatzanspruch nach §280 Abs. 1 BGB.

Gilt die BGH-Rechtsprechung auch für Gewerbemietverträge?

Die strenge AGB-Kontrolle gilt primär für Wohnraummietverträge. Bei Gewerbemietverträgen gelten nach §310 Abs. 1 BGB erleichterte Maßstäbe. Starre Fristenpläne können hier unter Umständen wirksam sein.

Was ist der Summierungseffekt?

Wenn ein Mietvertrag mehrere Renovierungsklauseln enthält, die einzeln noch zulässig wären, aber in ihrer Kombination den Mieter unangemessen benachteiligen, sind alle betroffenen Klauseln unwirksam. Typisch: Schönheitsreparaturklausel plus Endrenovierungsklausel.

Übersicht: Klauseltypen und ihre Wirksamkeit

Fazit

Die Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen ist vielschichtig und hat sich über zwei Jahrzehnte entwickelt. Für die anwaltliche Praxis gilt: Keine Klausel ohne Prüfung akzeptieren. Starre Fristen, Quotenabgeltung und Endrenovierungsklauseln sind unwirksam. Bei unrenoviert übernommenen Wohnungen scheidet eine Überwälzung auf den Mieter in der Regel aus. Justitia hilft Ihnen, die konkrete Klausel in Sekunden gegen die aktuelle BGH-Rechtsprechung zu prüfen — damit Sie Ihre Mandanten sicher beraten können.