Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse (§§ 556d–556g BGB) ist eines der wichtigsten mietrechtlichen Instrumente zum Schutz von Mietern in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Sie begrenzt die zulässige Miete bei Neuvermietung und verhindert übermäßige Mieterhöhungen bei Wohnungswechsel. Seit ihrer Einführung durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) wurde sie mehrfach verschärft, zuletzt durch das Mietspiegelreformgesetz.
Die Kernregel ist einfach: Die Miete darf bei Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese ortsübliche Vergleichsmiete wird in der Regel durch den Mietspiegel der Gemeinde bestimmt. Verstöße gegen die Mietpreisbremse können für Vermieter teuer werden – Mieter können zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
Voraussetzungen der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB gilt nicht automatisch bundesweit, sondern nur unter bestimmten Voraussetzungen:
1. Ausgewiesenes Gebiet
Das Bundesland muss per Rechtsverordnung ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen haben. Diese Verordnungen gelten in der Regel für fünf Jahre und können verlängert werden. Derzeit gilt die Mietpreisbremse in zahlreichen deutschen Städten, darunter Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln und Stuttgart.
2. Zeitlicher Anwendungsbereich
Der Mietvertrag muss nach Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung geschlossen worden sein. Die Mietpreisbremse gilt nicht für Altverträge, die vor dem Stichtag abgeschlossen wurden.
3. Neuvermietung
Die Begrenzung greift nur bei der Neuvermietung von Wohnraum, nicht bei Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen. Für laufende Mietverhältnisse gelten die §§ 558 ff. BGB.
4. Keine Ausnahme
Bestimmte Wohnungen sind von der Mietpreisbremse ausgenommen (siehe unten).
Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der zentrale Referenzwert für die Mietpreisbremse. Sie wird nach § 558 Abs. 2 BGB ermittelt und bezeichnet die übliche Entgelte, die in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart wurden.
Ermittlungsquellen
- Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB): Der wichtigste Nachweis, erstellt nach wissenschaftlichen Grundsätzen
- Einfacher Mietspiegel: Eine Übersicht über die ortsüblichen Entgelte
- Mietdatenbank: Zusammenstellung von Mietentgelten
- Sachverständigengutachten: Bei Fehlen eines Mietspiegels
- Vergleichswohnungen: Mindestens drei vergleichbare Wohnungen
In der Praxis wird meist der qualifizierte Mietspiegel herangezogen, da er die höchste Beweiskraft besitzt. Die Mietspiegel berücksichtigen verschiedene wertbildende Merkmale wie Baujahr, Ausstattung, Lage und Größe der Wohnung.
Berechnungsformel und Beispiele
Die Berechnung der zulässigen Höchstmiete erfolgt nach einer einfachen Formel:
Zulässige Höchstmiete = Ortsübliche Vergleichsmiete × 1,10
Berechnungsbeispiele
| Standort | Wohnfläche | Vergleichsmiete/m² | Zulässige Höchstmiete/m² | Tatsächliche Miete/m² | Überschreitung/m² | Rüge möglich? |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Berlin-Kreuzberg | 65 m² | 9,20 € | 10,12 € | 12,50 € | 2,38 € | Ja |
| München-Schwabing | 80 m² | 14,50 € | 15,95 € | 15,00 € | – | Nein |
| Hamburg-Altona | 55 m² | 10,80 € | 11,88 € | 13,20 € | 1,32 € | Ja |
| Frankfurt-Nordend | 70 m² | 11,20 € | 12,32 € | 12,00 € | – | Nein |
Detailliertes Berechnungsbeispiel
Ausgangssituation:
- Wohnung in Berlin-Mitte, 75 m²
- Baujahr: 1975, Ausstattung: mittel
- Ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel: 8,50 €/m²
- Im Mietvertrag vereinbarte Nettokaltmiete: 11,00 €/m²
Berechnung:
- Zulässige Höchstmiete = 8,50 € × 1,10 = 9,35 €/m²
- Tatsächliche Miete = 11,00 €/m²
- Überschreitung = 11,00 € – 9,35 € = 1,65 €/m²
- Monatliche Überzahlung = 1,65 € × 75 m² = 123,75 €
- Jährliche Überzahlung = 123,75 € × 12 = 1.485 €
Ergebnis: Die Miete verstößt gegen die Mietpreisbremse. Der Mieter kann nach qualifizierter Rüge die Überzahlung zurückfordern.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Nicht alle Wohnungen unterliegen der Mietpreisbremse. § 556f BGB regelt wichtige Ausnahmen:
1. Neubauprivileg (§ 556f Abs. 1 BGB)
Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Dies soll Anreize für den Neubau schaffen. Der Vermieter muss die erstmalige Nutzung nachweisen können.
2. Umfassende Modernisierung (§ 556f Abs. 2 BGB)
Wenn nach dem 1. Oktober 2014 umfassende Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, gilt die Mietpreisbremse nicht. Als umfassend gelten Modernisierungen, deren Kosten mindestens ein Drittel des Neubauwerts betragen.
3. Vormieterausnahme (§ 556e Abs. 2 BGB)
War die Vormiete bereits höher als die nach der Mietpreisbremse zulässige Höchstmiete, darf der Vermieter diese höhere Miete auch beim neuen Mieter verlangen – jedoch nur bis zur Höhe der Vormiete zuzüglich 10 %.
Wichtig: Der Vermieter muss den Mieter bei Vertragsabschluss unaufgefordert über die Höhe der Vormiete informieren, wenn er sich auf die Vormieterausnahme berufen will.
Rügepflicht und Rückforderungsanspruch
Die Mietpreisbremse wirkt nicht automatisch. Der Mieter muss seine Rechte aktiv geltend machen.
Qualifizierte Rüge nach § 556g BGB
Um zu viel gezahlte Miete zurückfordern zu können, muss der Mieter eine sogenannte qualifizierte Rüge erheben. Diese muss enthalten:
- Den Hinweis auf den Verstoß gegen die Mietpreisbremse
- Die Aufforderung zur Absenkung der Miete auf die zulässige Höchstmiete
- Die konkrete Benennung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Die Rüge kann formlos, aber schriftlich erfolgen. Per E-Mail ist sie rechtlich wirksam.
Fristen und Rückforderung
| Zeitpunkt der Rüge | Rückforderung ab | Besonderheit |
|---|---|---|
| Innerhalb der ersten 30 Monate | Ab Vertragsschluss | Nur wenn Vermieter keine Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB erteilt hat |
| Nach 30 Monaten | Ab Zugang der Rüge | Keine rückwirkende Erstattung |
| Keine Rüge | – | Kein Rückforderungsanspruch |
Wichtig: Ohne Rüge bleibt die überhöhte Miete rechtlich wirksam. Die Rüge ist eine unabdingbare Voraussetzung für den Rückforderungsanspruch.
Auskunftspflicht des Vermieters
Nach § 556g Abs. 3 BGB kann der Mieter vom Vermieter Auskunft verlangen über:
- Die Höhe der Vormiete
- Modernisierungsmaßnahmen der letzten drei Jahre
- Die erstmalige Nutzung und Vermietung
Der Vermieter muss diese Auskunft innerhalb von zwölf Wochen nach Vertragsschluss unaufgefordert erteilen, wenn er sich auf eine Ausnahme berufen will.
Justitia Mietpreisbremse-Check
Die manuelle Prüfung der Mietpreisbremse kann zeitaufwendig sein: Mietspiegel recherchieren, Vergleichsmiete ermitteln, Ausnahmen prüfen, Fristen berechnen. Der Justitia Mietpreisbremse-Check vereinfacht diesen Prozess erheblich.
Im Justitia-Chat können Sie einfach die relevanten Daten eingeben:
„Prüfe die Mietpreisbremse: Wohnung in Berlin-Friedrichshain, 72 m², Baujahr 1980, Vergleichsmiete laut Mietspiegel 9,40 €/m², aktuelle Miete 12,80 €/m², Mietvertrag vom 15.03.2025, keine Modernisierung."
Das Tool analysiert automatisch:
- Ob die Mietpreisbremse anwendbar ist
- Die zulässige Höchstmiete nach § 556d BGB
- Die Höhe der Überschreitung
- Mögliche Ausnahmen nach § 556f BGB
- Handlungsempfehlungen zur Rüge nach § 556g BGB
- Rückforderungszeitraum und -betrag
Dies spart Ihnen wertvolle Zeit in der Mandatsbearbeitung und vermeidet Berechnungsfehler.
Praktische Hinweise für die Mandatsbearbeitung
Bei der Beratung von Mietern zur Mietpreisbremse sollten Sie folgende Punkte beachten:
- Dokumentation: Sammeln Sie alle relevanten Unterlagen (Mietvertrag, Mietspiegel, Korrespondenz)
- Fristenkontrolle: Prüfen Sie, ob die 30-Monats-Frist noch läuft
- Vergleichsmiete: Ermitteln Sie die ortsübliche Vergleichsmiete präzise nach Mietspiegel
- Ausnahmenprüfung: Klären Sie, ob der Vermieter sich auf Ausnahmen berufen kann
- Rügeformulierung: Verfassen Sie eine rechtssichere qualifizierte Rüge
- Wirtschaftlichkeit: Berechnen Sie den Rückforderungsbetrag und bewerten Sie das Kostenrisiko
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann ich die zu viel gezahlte Miete zurückfordern?
Ja, aber nur ab dem Zeitpunkt der qualifizierten Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB. Eine rückwirkende Erstattung ab Vertragsbeginn ist nur möglich, wenn die Rüge innerhalb der ersten 30 Monate nach Vertragsschluss erfolgt und der Vermieter die erforderliche Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB nicht erteilt hat. Die Rüge muss den Verstoß konkret benennen und die Absenkung der Miete fordern.
Gilt die Mietpreisbremse auch bei möblierten Wohnungen?
Grundsätzlich ja. Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen. Allerdings ist ein angemessener Möblierungszuschlag separat zu bewerten und nicht Teil der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB. Die Rechtsprechung akzeptiert Zuschläge von 10-25 % je nach Qualität und Umfang der Möblierung. Der Möblierungszuschlag darf jedoch nicht zur Umgehung der Mietpreisbremse missbraucht werden.
Was passiert, wenn der Vermieter falsche Angaben zur Vormiete macht?
Falsche Angaben zur Vormiete können strafrechtlich als Betrug (§ 263 StGB) relevant sein und zivilrechtlich zu Schadensersatzansprüchen führen. Der Mieter kann in diesem Fall nicht nur die Absenkung der Miete, sondern auch Schadensersatz verlangen. Zudem kann eine arglistige Täuschung zur Anfechtung des Mietvertrags nach § 123 BGB berechtigen.
Greift die Mietpreisbremse auch bei Staffel- und Indexmieten?
Ja, die Mietpreisbremse gilt auch bei Staffel- und Indexmietverträgen. Die anfängliche Miete darf die zulässige Höchstmiete nach § 556d BGB nicht überschreiten. Dies gilt sowohl für die erste Mietstufe einer Staffelmiete als auch für die Anfangsmiete bei Indexmietverträgen. Spätere Erhöhungen nach der Staffel oder dem Index sind dann zulässig, auch wenn sie über die Mietpreisbremse hinausgehen.
Kann der Vermieter nachträglich Modernisierungen geltend machen?
Der Vermieter kann sich auf die Modernisierungsausnahme nach § 556f Abs. 2 BGB nur berufen, wenn die Modernisierung vor Vertragsabschluss durchgeführt wurde. Er muss den Mieter bei Vertragsabschluss über die Modernisierung und deren Kosten informieren. Eine nachträgliche Berufung auf Modernisierungen ist nur möglich, wenn die Information rechtzeitig erfolgte, aber zunächst unterblieben war.
Wie lange gilt die Mietpreisbremse in einem Gebiet?
Die Landesverordnungen zur Ausweisung angespannter Wohnungsmärkte gelten in der Regel für fünf Jahre. Sie können verlängert werden. Nach Ablauf der Verordnung gilt die Mietpreisbremse für Neuverträge nicht mehr, bleibt aber für während der Geltungsdauer geschlossene Verträge relevant. Prüfen Sie daher stets die aktuelle Gültigkeit der jeweiligen Landesverordnung.
Fazit
Die Mietpreisbremse nach §§ 556d-556g BGB ist ein wirksames Instrument zum Schutz von Mietern vor überhöhten Mieten in angespannten Wohnungsmärkten. Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete und die Prüfung der Ausnahmen nach § 556f BGB erfordern jedoch Sorgfalt und mietrechtliche Expertise.
Entscheidend für Ihre Mandanten ist die rechtzeitige qualifizierte Rüge nach § 556g BGB – nur so können Rückforderungsansprüche geltend gemacht werden. Die 30-Monats-Frist für rückwirkende Erstattung ist dabei besonders zu beachten.
Der Justitia Mietpreisbremse-Check unterstützt Sie bei der schnellen und rechtssicheren Prüfung von Mietpreisbremse-Fällen. So können Sie sich auf die rechtliche Beratung konzentrieren und Ihre Mandanten optimal vertreten.
Weitere Informationen und den Mietpreisbremse-Check finden Sie auf justitia.legal