Warum die Vorfälligkeitsentschädigung so häufig Streit auslöst
Wer eine Immobilienfinanzierung vorzeitig beenden möchte — etwa weil die Immobilie verkauft wird, eine Umschuldung günstiger ist oder sich die Lebensumstände ändern —, steht schnell vor einer unangenehmen Forderung der Bank: der Vorfälligkeitsentschädigung (VFE). Banken verlangen damit einen Ausgleich für den entgangenen Zinsgewinn. Die Höhe fällt oft erschreckend aus: Fünfstellige Beträge sind bei Immobiliendarlehen die Regel, nicht die Ausnahme.
Das Problem: Viele Banken berechnen die VFE fehlerhaft. Studien und Verbraucherschutzorganisationen gehen davon aus, dass jede zweite bis dritte Berechnung Fehler enthält. Für Anwältinnen und Anwälte ergibt sich daraus ein erhebliches Beratungsfeld — vorausgesetzt, sie können die Berechnung nachvollziehen und die relevanten Parameter prüfen.
Rechtsgrundlagen der vorzeitigen Darlehensablösung
Das ordentliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB
§ 489 BGB gewährt dem Darlehensnehmer ein zwingendes Kündigungsrecht, das vertraglich nicht ausgeschlossen werden kann. Die wichtigsten Varianten:
| Variante | Voraussetzung | Kündigungsfrist | VFE? |
|---|---|---|---|
| § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB | Gebundener Sollzins, Ende der Zinsbindung | 1 Monat | Nein |
| § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB | 10 Jahre nach vollständigem Empfang | 6 Monate | Nein |
| § 489 Abs. 2 BGB | Variabler Zinssatz | 3 Monate | Nein |
Entscheidend: Wird nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gekündigt — also nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständiger Auszahlung —, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Viele Mandanten wissen dies nicht und zahlen unnötig.
Die außerordentliche Kündigung nach § 490 Abs. 2 BGB
Möchte der Darlehensnehmer vor Ablauf der Zinsbindung und vor der Zehn-Jahres-Frist kündigen, kommt § 490 Abs. 2 BGB ins Spiel. Voraussetzung ist ein berechtigtes Interesse, das in der Praxis vor allem dann bejaht wird, wenn:
- die beliehene Immobilie verkauft werden soll,
- eine Scheidung die Verwertung erzwingt,
- die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eine Veräußerung erfordert.
Der BGH hat in seiner Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 01.07.1997 – XI ZR 267/96) klargestellt, dass das berechtigte Interesse eng auszulegen ist. Eine bloße Umschuldung auf einen günstigeren Zinssatz genügt in der Regel nicht.
Bei Kündigung nach § 490 Abs. 2 BGB hat die Bank Anspruch auf eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung. Hier beginnt das Rechenwerk.
Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Die zwei Berechnungsmethoden
Der BGH hat zwei grundsätzliche Berechnungsmethoden anerkannt:
1. Aktiv-Aktiv-Methode: Die Bank berechnet den Schaden anhand des Zinssatzes, den sie für ein vergleichbares Ersatzgeschäft (neues Darlehen) erzielen könnte. Diese Methode kommt in der Praxis selten vor.
2. Aktiv-Passiv-Methode (Standard): Die Bank vergleicht den entgangenen Darlehenszins mit der Rendite einer laufzeitkongruenten Wiederanlage in sichere Kapitalmarktpapiere (typischerweise Hypothekenpfandbriefe). Die Differenz ist der Zinsschaden.
VFE = Barwert der Zinsdifferenz (Darlehenszins − Wiederanlagerendite)
− Ersparte Risikokosten
− Ersparte Verwaltungskosten
+ ggf. Vorfälligkeitsentgelt
Die einzelnen Berechnungsparameter
| Parameter | Beschreibung | Typische Fehlerquelle |
|---|---|---|
| Restschuld | Offener Darlehensbetrag zum Ablösetermin | Falsche Tilgungsverrechnung |
| Restlaufzeit / Zinsbindung | Verbleibende Monate bis Zinsbindungsende | Verwechslung mit Gesamtlaufzeit |
| Vertragszins | Gebundener Sollzinssatz | Falsche Berücksichtigung von Sondertilgungsrechten |
| Wiederanlagerendite | PEX-Rendite (Pfandbriefkurve) am Kündigungstag | Falscher Stichtag, falsche Laufzeit |
| Sondertilgungsrechte | Jährlich mögliche Sondertilgungen | Werden oft nicht berücksichtigt |
| Ersparte Risikokosten | Entfallenes Ausfallrisiko | Zu niedrig angesetzt |
| Ersparte Verwaltungskosten | Entfallender Verwaltungsaufwand | Zu niedrig angesetzt |
Sondertilgungsrechte — der häufigste Fehler
Der BGH hat in seinem Grundsatzurteil vom 19.01.2016 (XI ZR 103/15) entschieden, dass vertraglich vereinbarte Sondertilgungsrechte bei der Berechnung der VFE zugunsten des Darlehensnehmers zu berücksichtigen sind. Die Bank muss also unterstellen, dass der Darlehensnehmer seine Sondertilgungsrechte voll ausgeschöpft hätte. Dies reduziert die VFE erheblich — oft um mehrere Tausend Euro.
Viele Banken ignorieren diese Rechtsprechung noch immer oder setzen die Sondertilgung nur teilweise an. Hier liegt ein enormes Prüfungspotenzial.
Nichtabnahmeentschädigung vs. Vorfälligkeitsentschädigung
Ein häufig verwechselter Sonderfall ist die Nichtabnahmeentschädigung. Sie fällt an, wenn der Darlehensnehmer ein zugesagtes Darlehen gar nicht erst abruft — etwa weil der Immobilienkauf platzt. Die Berechnung folgt ähnlichen Grundsätzen wie die VFE, jedoch mit einer wesentlichen Abweichung: Die gesamte Darlehenssumme (nicht nur die Restschuld) bildet die Berechnungsgrundlage.
| Vorfälligkeitsentschädigung | Nichtabnahmeentschädigung | |
|---|---|---|
| Zeitpunkt | Während der Laufzeit | Vor Auszahlung |
| Berechnungsbasis | Restschuld | Gesamtdarlehensbetrag |
| Rechtsgrundlage | § 490 Abs. 2 S. 3 BGB | Allg. Schadensersatzrecht |
| Sondertilgungen | Zu berücksichtigen (BGH) | Grundsätzlich auch |
Justitia hilft: Vorfälligkeitsentschädigung in Sekunden prüfen
Mit dem integrierten Vorfälligkeits-Rechner in Justitia können Sie die Berechnung Ihrer Mandanten-Bank nachvollziehen und auf typische Fehler prüfen. Fragen Sie einfach im Chat:
„Prüfe die Vorfälligkeitsentschädigung: Darlehensbetrag 320.000 €, Restschuld 245.000 €, Sollzins 2,1 %, Zinsbindung bis 30.06.2029, Sondertilgungsrecht 5 % p.a., Ablösung zum 01.04.2026."
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Praxisbeispiel: Fehlerhafte VFE-Berechnung erkennen
Sachverhalt: Mandantin M. verkauft ihre Eigentumswohnung und muss das Darlehen vorzeitig ablösen. Die Bank fordert eine VFE von 18.740 €. Das Darlehen wurde 2019 über 280.000 € aufgenommen, der Sollzins beträgt 1,8 %, die Zinsbindung läuft bis 2031. Vertraglich ist ein Sondertilgungsrecht von 5 % p.a. vereinbart. Die Restschuld zum Ablösetermin beträgt 221.000 €.
Prüfung mit Justitia: Der Rechner ergibt unter Berücksichtigung der Sondertilgungsrechte (5 % × 280.000 € = 14.000 € p.a.) eine deutlich geringere hypothetische Restschuld. Die korrekte VFE liegt bei ca. 11.200 € — eine Differenz von über 7.500 €.
Ergebnis: Die Bank hat die Sondertilgungsrechte nicht berücksichtigt. M.s Anwältin widerspricht der Berechnung unter Verweis auf BGH XI ZR 103/15. Die Bank korrigiert die Forderung.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
„Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzen?"
Ja, wenn die Immobilie vermietet war und die Veräußerung innerhalb der Spekulationsfrist erfolgt, kann die VFE als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden (BFH, Urteil vom 11.02.2014 – IX R 42/13). Bei Eigennutzung scheidet ein Abzug grundsätzlich aus.
„Gibt es eine Obergrenze für die VFE?"
Bei Verbraucherdarlehen, die nach dem 21.03.2016 geschlossen wurden, gilt die Deckelung des § 502 Abs. 1 BGB: maximal 1 % der vorzeitig zurückgezahlten Summe (bei Restlaufzeit über 12 Monate) bzw. 0,5 % (bei Restlaufzeit unter 12 Monate). Diese Deckelung gilt jedoch nicht für Immobiliar-Verbraucherdarlehen (§ 503 BGB), sodass bei Baufinanzierungen deutlich höhere Beträge anfallen können.
„Kann ich die VFE komplett vermeiden?"
In bestimmten Fällen ja:
- Kündigung nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB (10-Jahres-Frist)
- Fehlerhafte Widerrufsbelehrung → Widerruf des Darlehensvertrags (sog. „Widerrufsjoker", vgl. BGH XI ZR 564/15)
- Unwirksame Vorfälligkeitsklausel im Vertrag
„Wie lange hat die Bank Zeit, die VFE zu berechnen?"
Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. In der Praxis dauert die Berechnung zwischen wenigen Tagen und mehreren Wochen. Die Bank muss die Berechnung auf Verlangen offenlegen und nachvollziehbar darstellen (BGH, Urteil vom 01.07.1997 – XI ZR 267/96).
„Was ist der Unterschied zwischen Vorfälligkeitsentschädigung und Vorfälligkeitsentgelt?"
Das Vorfälligkeitsentgelt ist eine vertraglich vereinbarte Pauschale für die vorzeitige Rückzahlung, die unabhängig vom tatsächlichen Schaden erhoben wird. Die Vorfälligkeitsentschädigung hingegen ist der konkret berechnete Schadensersatz. In der Praxis werden die Begriffe häufig synonym verwendet, rechtlich sind sie jedoch zu unterscheiden.
Fazit
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein komplexes Rechenwerk mit zahlreichen Fehlerquellen — und damit ein lohnendes Prüfungsfeld für die anwaltliche Beratung. Die häufigsten Fehler betreffen die Nichtberücksichtigung von Sondertilgungsrechten, falsche Wiederanlagerenditen und zu niedrig angesetzte ersparte Risiko- und Verwaltungskosten. Mit dem Justitia Vorfälligkeits-Rechner können Sie die Bankberechnung in wenigen Sekunden nachvollziehen, Fehler identifizieren und Ihren Mandanten bares Geld sparen.