Immobilienkaufvertrag: Notarielle Checkliste fuer die Praxis
Der Immobilienkaufvertrag gehoert zu den komplexesten und wirtschaftlich bedeutsamsten Rechtsgeschaeften, die der Notar beurkundet. Eine strukturierte Vorgehensweise und die Beachtung saemtlicher relevanter Pruefungspunkte sind fuer eine fehlerfreie Abwicklung unabdingbar. Dieser Beitrag stellt die wesentlichen Bestandteile des notariellen Immobilienkaufvertrags dar und bietet eine praxistaugliche Checkliste.
Beurkundungspflicht nach § 311b BGB
Gemaess § 311b Abs. 1 S. 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstueck zu uebertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Die Beurkundungspflicht erstreckt sich auf:
- Den gesamten Kaufvertrag einschliesslich aller Nebenabreden
- Aenderungen und Ergaenzungen des Kaufvertrags
- Vereinbarungen ueber den Kaufpreis und die Zahlungsmodalitaeten
Ein Verstoss gegen das Formerfordernis fuehrt zur Nichtigkeit des gesamten Vertrags (§ 125 BGB). Die Nichtigkeit wird jedoch geheilt, wenn Auflassung und Eintragung im Grundbuch erfolgt sind (§ 311b Abs. 1 S. 2 BGB).
Praxishinweis: Muendliche Nebenabreden ueber den Kaufpreis (Schwarzgeldabreden) sind nichtig und koennen strafrechtliche Konsequenzen haben (Steuerhinterziehung nach § 370 AO, Beihilfe des Notars nach § 27 StGB).
Auflassung nach § 925 BGB
Die Auflassung ist die dingliche Einigung ueber den Eigentumsuebergang am Grundstueck. Sie muss nach § 925 Abs. 1 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zustaendigen Stelle -- in der Praxis regelmaessig vor dem Notar -- erklaert werden.
Die Auflassung wird im Immobilienkaufvertrag regelmaessig bereits erklaert, ihre Wirksamkeit jedoch an Bedingungen geknuepft oder der Vollzug durch den Notar von der Erfuellung bestimmter Voraussetzungen abhaengig gemacht. Details zu den Grundbucheintragungen finden Sie in unserem Beitrag zum Grundbuchrecht.
Bedingungsfeindlichkeit der Auflassung
Die Auflassung ist gemaess § 925 Abs. 2 BGB bedingungsfeindlich. Eine aufschiebend bedingte Auflassung ist unwirksam. In der Praxis wird dies dadurch geloest, dass die Auflassung zwar unbedingt erklaert, der Notar aber angewiesen wird, den Antrag auf Eigentumsumschreibung erst nach Eintritt bestimmter Voraussetzungen (insbesondere Kaufpreiszahlung) beim Grundbuchamt einzureichen.
Praxischeckliste: Notarieller Immobilienkaufvertrag
Die folgende Checkliste erfasst die wesentlichen Pruefungs- und Regelungspunkte:
| Nr. | Pruefungspunkt | Rechtsgrundlage | Status |
|---|---|---|---|
| 1 | Identitaet der Vertragsparteien pruefen | § 10 BeurkG | [ ] |
| 2 | Vertretungsbefugnis bei Stellvertretung pruefen | §§ 164 ff. BGB | [ ] |
| 3 | Grundbucheinsicht (aktueller Grundbuchauszug) | § 12 GBO | [ ] |
| 4 | Vertragsgegenstand exakt bezeichnen (Gemarkung, Flur, Flurstueck) | § 28 GBO | [ ] |
| 5 | Belastungen in Abt. II pruefen (Dienstbarkeiten, Wegerechte) | -- | [ ] |
| 6 | Belastungen in Abt. III pruefen (Grundschulden, Hypotheken) | -- | [ ] |
| 7 | Kaufpreis und Faelligkeitsvoraussetzungen festlegen | § 311b BGB | [ ] |
| 8 | Auflassung erklaeren | § 925 BGB | [ ] |
| 9 | Auflassungsvormerkung bewilligen und beantragen | § 883 BGB | [ ] |
| 10 | Lastenfreistellung regeln | -- | [ ] |
| 11 | Finanzierungsgrundschuld des Kaeufers regeln | §§ 1191 ff. BGB | [ ] |
| 12 | Besitzuebergang und Nutzen-Lasten-Wechsel festlegen | -- | [ ] |
| 13 | Gewaehrleistungsregelungen (Haftungsausschluss, Beschaffenheit) | §§ 434 ff. BGB | [ ] |
| 14 | Erschliessungskosten zuordnen | §§ 127 ff. BauGB | [ ] |
| 15 | Vorkaufsrechte pruefen (gemeindlich, dinglich, gesetzlich) | § 24 BauGB, §§ 1094 ff. BGB | [ ] |
| 16 | Genehmigungen einholen (Grundstuecksverkehrsgenehmigung, Teilungsgenehmigung) | GrdstVG, BauGB | [ ] |
| 17 | Grunderwerbsteuer Hinweis erteilen | GrEStG | [ ] |
| 18 | Maklerklausel aufnehmen (soweit vereinbart) | §§ 652 ff. BGB | [ ] |
| 19 | Ruecktrittsrechte regeln | §§ 346 ff. BGB | [ ] |
| 20 | Belehrungspflichten erfuellen und dokumentieren | § 17 BeurkG | [ ] |
Kaufpreisfaelligkeit
Die Kaufpreisfaelligkeit ist einer der kritischsten Punkte des Immobilienkaufvertrags. Der Notar hat durch die Vertragsgestaltung sicherzustellen, dass weder Kaeufer noch Verkaeufer unangemessen benachteiligt werden.
Typische Faelligkeitsvoraussetzungen
Der Kaufpreis wird regelmaessig erst faellig, wenn folgende Voraussetzungen kumulativ vorliegen:
- Auflassungsvormerkung zugunsten des Kaeufers ist im Grundbuch eingetragen
- Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde liegt vor (§ 28 BauGB) oder die Frist ist abgelaufen
- Loeschungsvoraussetzungen fuer nicht uebernommene Belastungen liegen vor (Loeschungsbewilligung oder Treuhandauftrag der Glaeubigerbank)
- Erforderliche Genehmigungen liegen vor
- Finanzierungsgrundschuld des Kaeufers ist eingetragen (bei Bankfinanzierung)
Der Notar stellt die Faelligkeit durch ein Faelligkeitsschreiben an die Parteien fest.
Lastenfreistellung
Der Verkaeufer ist grundsaetzlich verpflichtet, das Grundstueck lastenfrei zu uebertragen, soweit der Kaeufer die Belastungen nicht uebernimmt. Die Lastenfreistellung betrifft insbesondere Grundpfandrechte in Abteilung III.
Ablauf der Lastenfreistellung
- Notar fordert Abloesebetraege und Loeschungsbewilligungen bei den Glaeubigerbanken des Verkaeufers an
- Bank erteilt Loeschungsbewilligung als Treuhandauftrag (Loeschung gegen Zahlung des Abloesebetrags)
- Notar verwahrt die Loeschungsbewilligung treuhänderisch
- Nach Kaufpreiseingang beim Verkaeufer bzw. direkt bei der Bank wird der Abloesebetrag gezahlt
- Notar reicht Loeschungsbewilligung beim Grundbuchamt ein
Praxishinweis: Zwischen der Anforderung der Abloesebetraege und dem Erhalt der Loeschungsbewilligungen koennen mehrere Wochen vergehen. Dieser Zeitfaktor muss bei der Vertragsgestaltung einkalkuliert werden. Zur Berechnung der anfallenden Kosten lesen Sie auch unseren Beitrag zu Notarkosten nach GNotKG.
Grunderwerbsteuer
Der Grundstueckserwerb unterliegt der Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Die Steuersaetze variieren je nach Bundesland:
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Baden-Wuerttemberg | 5,0 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Thueringen | 5,0 % |
Beispielrechnung: Kaufpreis 400.000 EUR, Bundesland NRW (6,5 %): Grunderwerbsteuer = 400.000 EUR x 6,5 % = 26.000 EUR
Der Notar ist verpflichtet, den Kaufvertrag dem zustaendigen Finanzamt anzuzeigen (§ 18 GrEStG). Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts ist Voraussetzung fuer die Eigentumsumschreibung (§ 22 GrEStG). Ohne diese Bescheinigung wird das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung nicht vornehmen.
Kaeufer und Verkaeufer haften als Gesamtschuldner fuer die Grunderwerbsteuer (§ 13 GrEStG), auch wenn vertraglich regelmaessig der Kaeufer die Steuerlast traegt.
Finanzierungsgrundschuld
Finanziert der Kaeufer den Kaufpreis ueber ein Bankdarlehen, verlangt die finanzierende Bank regelmaessig die Bestellung einer Grundschuld am Kaufobjekt als Sicherheit. Da der Kaeufer zum Zeitpunkt der Beurkundung noch nicht Eigentuemer ist, wird die Grundschuldbestellung entweder:
- Im Kaufvertrag mit Belastungsvollmacht des Verkaeufers zugunsten des Kaeufers geregelt, oder
- In einer separaten Grundschuldbestellungsurkunde beurkundet, wobei der Verkaeufer seine Zustimmung zur Belastung vor Eigentumsumschreibung erteilt
Die rangrichtige Eintragung der Finanzierungsgrundschuld -- regelmaessig an erster Rangstelle in Abteilung III nach Loeschung der bestehenden Belastungen -- muss vertraglich abgesichert sein. Bei vermieteten Objekten sind zudem die Regelungen zur Eigenbedarf zu beachten.
Belehrungspflichten des Notars
Nach § 17 Abs. 1 BeurkG hat der Notar den Willen der Beteiligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klaeren und die Beteiligten ueber die rechtliche Tragweite des Geschaefts zu belehren. Im Immobilienkaufvertrag umfasst dies insbesondere:
- Hinweis auf die Gesamtschuldnerschaft bei der Grunderwerbsteuer
- Belehrung ueber den Haftungsausschluss und dessen Bedeutung
- Hinweis auf nicht geprueftete Angaben (z. B. Wohnflaeche, Baulasten)
- Belehrung ueber die Risiken der Kaufpreisfinanzierung
- Hinweis auf die Zweiwochenfrist bei Verbrauchervertraegen (§ 17 Abs. 2a S. 2 BeurkG)
Die Zweiwochenfrist verlangt, dass dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschaefts zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfuegung gestellt wird. Ein Verstoss macht den Vertrag zwar nicht unwirksam, kann aber Amtspflichten des Notars beruehren.
Typische Vertragsklauseln
Haftungsausschluss
Der Gewaehrleistungsausschluss ist bei gebrauchten Immobilien ueblich. Er muss klar formuliert sein und darf keine arglistig verschwiegenen Maengel umfassen (§ 444 BGB).
Besitzuebergang
Der Besitzuebergang erfolgt regelmaessig am Tag der vollstaendigen Kaufpreiszahlung. Ab diesem Zeitpunkt gehen Nutzen und Lasten (Mietertraege, Grundsteuer, Versicherungen) auf den Kaeufer ueber.
Ruecktrittsrecht
Fuer den Fall der nicht fristgerechten Kaufpreiszahlung wird regelmaessig ein vertragliches Ruecktrittsrecht des Verkaeufers vereinbart, haeufig nach Setzung einer Nachfrist von 14 Tagen.
Vollzugsauftrag an den Notar
Der Notar wird beauftragt, saemtliche Erklaerungen und Antraege beim Grundbuchamt, Finanzamt und der Gemeinde einzureichen. Dieser Vollzugsauftrag regelt die Reihenfolge der Einreichung und sichert den geordneten Vollzug des Vertrags.
Benötigen Sie rechtliche Unterstützung bei Immobilienkaufverträgen oder der Prüfung komplexer Vertragsklauseln? Die KI-gestützten Assistenten von Justitia helfen Ihnen bei der effizienten Bearbeitung Ihrer Immobilienmandate und der Analyse von Kaufverträgen.
Fazit
Der notarielle Immobilienkaufvertrag erfordert eine sorgfaeltige Vorbereitung und systematische Abwicklung. Die vorgestellte Checkliste bietet eine praxistaugliche Grundlage, um die wesentlichen Pruefungspunkte strukturiert abzuarbeiten. Besonderes Augenmerk ist auf die Kaufpreisfaelligkeit, die Lastenfreistellung und die korrekte Abwicklung der Finanzierungsgrundschuld zu legen. Eine fruehzeitige Kommunikation mit allen Beteiligten -- insbesondere den finanzierenden Banken -- ist der Schluessel zu einer reibungslosen Vertragsdurchfuehrung.